Mál nr. 11/2023-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 11/2023

Atkvæðisréttur á húsfundi. Hækkun hússjóðsgjalda vegna málsóknar. Frávísun á hluta málsins: Litis pendens.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 13. febrúar 2023, beindu A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. mars 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. mars 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags. 12. apríl 2023, lagðar fyrir nefndina.

Með tölvupósti 3. júlí 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari skýringum frá álitsbeiðanda. Umbeðnar skýringar bárust með tölvupósti álitsbeiðanda 10. júlí 2023 og voru þær sendar gagnaðila með tölvupósti kærunefndar 9. ágúst 2023. Athugasemdir bárust ekki.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 17. október 2023 og áttu sæti í málinu Auður Björg Jónsdóttir, Víðir Smári Petersen og Aldís Ingimarsdóttir.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls 40 eignarhluta. Álitsbeiðandi er ásamt systurfélagi sínu E ehf. eigandi þrettán eignarhluta í húsinu en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðandi hafi haft atkvæðisrétt á húsfundi þegar tekin var ákvörðun um málarekstur á hendur honum sem byggingaraðila hússins vegna galla við byggingu þess sem og við ákvörðun um hækkun húsgjalda vegna málarekstursins.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi hafi haft atkvæðisrétt á húsfundum sem haldnir voru 1. september og 29. desember 2022, og að ákvörðun um að veita lögmanni umboð til að hefja málarekstur fyrir dómstólum fyrir hönd gagnaðila gagnvart álitsbeiðanda og öðrum sem kunni að bera ábyrgð á ágöllum á fjöleignarhúsinu sé því ólögmæt.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi hafi haft atkvæðisrétt á húsfundinum sem var haldinn 29. desember 2022 og ákvörðun um hækkun húsfélagsgjalda vegna málareksturs með þeim hætti að kostnaðarskipting fari eftir eignaskiptayfirlýsingu hússins sé því ólögmæt.
3. Að viðurkennt verði að frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu eigi við og að ákvörðun um kostnaðarskiptingu á grundvelli eignaskiptayfirlýsingar sé því ólögmæt.

Í álitsbeiðni segir að álitsbeiðandi hafi látið byggja húsið og sé seljandi allra eigna í því. Gallamál hafi verið í gangi vegna frágangs á gluggum, gólfdúk og þaki. Álitsbeiðandi hafi sjálfur staðið í málarekstri vegna gallaðra glugga en seljandi glugganna, sem hafi keypt þá af dönsku fyrirtæki, hafi viðurkennt tjónið og staðfest að íbúar fái það bætt. Álitsbeiðandi hafi höfðað mál á hendur seljandanum og aflað mats dómkvadds matsmanns en hann standi einn að þeirri málsókn og beri af henni allan kostnað.

Varðandi galla á gólfdúki þá hafi framleiðandi þegar viðurkennt galla og úrbætur séu þegar hafnar og gert ráð fyrir því að þeim ljúki á næstu vikum. Það hafi fyrst verið í lok árs 2022 sem álitsbeiðandi hafi fengið upplýsingar um það sem seljandi að íbúar hefðu orðið varir við leka af þaki. Álitsbeiðandi hafi þegar haft samband við þann sem hafi annast niðursetningu dúksins og óskað eftir mati á ástandi þaksins þannig að í kjölfarið yrði hægt taka afstöðu til þess hvort og þá hvaða úrbóta væri þörf. Íbúar hafi alltaf verið upplýstir um framgang mála.

Gagnaðili hafi fengið skoðunarmann til að skoða og meta hugsanlega galla og kostnað vegna úrbóta á efstu hæðum hússins, þaki og þaksvölum, skipti á gólfefnum og tjón vegna afnotamissis vegna gólfefna- og gluggaskipta. Um sé að ræða skýrslu sem gagnaðili hafi aflað einhliða en álitsbeiðandi hafi ekki fengið tækifæri til að gæta réttar síns við öflun hennar. Skýrslunni hafi verið skilað 15. desember 2022. Í kjölfar niðurstöðu hennar hafi verið boðað til húsfundar 29. desember 2022 þar sem lagðar hafi verið til atkvæðis eftirfarandi tillögur stjórnar:

1. Að samþykkt verði að veita […] lögmanni umboð til að sinna öllum nauðsynlegum erindisrekstri til að tryggja hagsmuni félagsins vegna framkominna ágalla á sameign fjöleignarhússins, þ.á m. hefja málarekstur fyrir dómstólum gagnvart [álitsbeiðanda] og öðrum sem kunna að bera ábyrgð á ágöllum, eftir atvikum með höfðun matsmáls og/eða dómsmáls.
2. Að samþykkt verði aukainnheimta vegna málarekstrar og kostnaði skipt samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fjöleignarhússins.

Samkvæmt fundargerð húsfundarins hafi verið mætt fyrir 37 af 40 eignarhlutum eða sem telji 96,98% eignarhlutdeildar. Álitsbeiðandi hafi yfir að ráða meira en helmingi allra atkvæða í húsfélaginu með vísan til eignarhlutar hans í fasteigninni.

Við atkvæðagreiðslu vegna ofangreindra tillagna hafi 31,7% viðstaddra greitt atkvæði með tillögunum en 65,28% á móti. Álitsbeiðandi hafi greitt gegn tillögunum. Fundarstjóri hafi aftur á móti tekið ákvörðun um að atkvæði hans skyldu ekki talin með með vísan til þess að hann hafi sérstakra fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu, sbr. 65. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Það hafi leitt til þess að tillögurnar hafi báðar talist samþykktar með 76,72% atkvæða.

Réttur eigenda til ákvörðunartöku í húsfélagi sé tryggður með ítarlegum hætti í 26. og 3. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús, enda órjúfanlega tengdur eignarréttindum að eignarhlutum í viðkomandi fjöleignarhúsi. Allar undantekningar frá rétti eiganda til að taka þátt í ákvarðanatöku í húsfélagi beri því að túlka þröngt.

Álitsbeiðandi hafi ásamt systurfélagi sínu yfir að ráða 64,8% eignarhlut í fjöleignarhúsinu og skipti það hann því verulegu máli að ástand fasteignarinnar sé í lagi. Þrátt fyrir að aðkallandi þörf sé á að gert verði við ágalla á húsinu sýni það ekki fram á að álitsbeiðandi hafi sem seljandi fasteignarinnar ekki fengist til samvinnu vegna málsins og sjái hann því ekki hvaða niðurstöðu eigi að ná fram með fyrirhugðum málaferlum. Þannig muni þau aðeins hafa í för með sér kostnað fyrir íbúa sem hægt sé að komast hjá.

Auðsýnt sé að álitsbeiðanda hafi átt að vera heimilt að taka þátt í atkvæðagreiðslu um fyrirhuguð málaferli, enda hafi þau í för með sér stór aukinn kostnað fyrir eigendur hússins og feli auk þess í sér ráðstöfun á sameiginlegum málefnum eigenda, sem eigendur eigi óskoraðan rétt á að taka þátt í. Hagsmunir álitsbeiðanda séu þannig ekki sambærilegir þeim sem tekið sé dæmi um í athugasemdum við 65. gr. fjöleignarhúsalaga, enda ekki um að ræða sérstaka hagsmuni sem ekki tengist eignaraðildinni beint.

Þá hefði við töku ákvörðunarinnar þurft samþykki allra eiganda. Niðurstaða atkvæðagreiðslunnar hafi verið sú að jafnvel þótt atkvæði álitsbeiðanda og systurfélags hans séu ekki talin með þá hafi 76,72% greitt með tillögunum en 23,28% á móti. Ákvörðun um málaferli varði svo verulega hagsmuni og sé þess eðlis að samþykki allra eiganda hafi þurft til að tillagan gæti talist samþykkt, sbr. 12. tölul. A. liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Ennfremur sé á því byggt að álitsbeiðandi geti ekki verið skyldaður í málarekstur í nafni gagnaðila gegn sjálfum sér, enda séu aðilar að dómsmáli eigendur fjöleignarhússins en ekki gagnaðili sjálfur. Sé þetta í samræmi við niðurstöðu kærunefndar húsamála í máli nr. 13/2017.

Ákvæði 65. gr. fjöleignarhúsalaga geti með engu móti átt við um ákvörðun um hækkun húsfélagsgjalda. Þannig sé auðsýnt að hagsmunir álitsbeiðanda af ákvörðunartöku við hækkunina falli undir almenna hagsmuni hans sem félagsmaður í húsfélaginu og þátttakanda í greiðslu sameiginlegs kostnaðar. Þannig geti hagsmunir hans ekki talist þess eðlis að hann teljist vanhæfur til atkvæðagreiðslu. Þvert á móti sé ljóst að hann geti ekki talist eiga persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta umfram aðra eigendur í fjöleignarhúsinu í tengslum við ákvarðanatöku um hækkun húsfélagsgjalda. Þá sé ákvörðun um hækkunina ennfremur ólögmæt með hliðsjón af því að á grundvelli 2. mgr. 49. gr. laga um fjöleignarhús skuli ákvarðanir um hækkun húsfélagsgjalda teknar á aðalfundi í kjölfar áætlunar um sameiginleg útgjöld á því ári.

Fallist nefndin ekki á framangreint sé þess krafist að viðurkennt verði að frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu eigi við í málinu, sbr. 3. mgr. 46. gr. fjöleignarhúsalaga. Auðsýnt sé að það teljist óeðlilegt og ósanngjarnt í garð álitsbeiðanda að á grundvelli hlutfallstalna eignarhluta hans í fjöleignarhúsinu verði hann í raun látinn bera meginþorra af kostnaði í tengslum við rekstur dómsmáls á hendur sjálfum sér. Virðist sem reglur fjöleignarhúsalaga um frávik frá reglum um kostnaðarskipti séu í raun sniðnar að tilvikum sem þessum.

Í greinargerð gagnaðila segir að fyrsti húsfundurinn hafi verið haldinn 17. september 2019 og hafi álitsbeiðandi þá verið upplýstur að eigendur hefðu orðið varir við leka í gluggum. Síðar hafi verið upplýst um ágalla í gólfefni og lekavandamál frá þökum efstu hæða. Ágallar virðast að stórum hluta óumdeildir. Dómkvaddur matsmaður hafi staðfest að nánast allir gluggar hússins séu haldnir lekaágöllum. Þá hafi álitsbeiðandi viðurkennt ágalla í gólfefni og reynt að framkvæma úrbætur á þökum húshluta nr. 57 sem hafi ekki borið viðeigandi árangur að mati gagnaðila. Staðhæfing álitsbeiðanda um að hann hafi fyrst í lok árs 2022 fengið upplýsingar um leka í þaki sé röng.

Ágreiningur sé um hver beri ábyrgð á framkomnum ágöllum. Álitsbeiðandi telji ábyrgðina að meginstefnu hvíla hjá seljendum byggingarvara en gagnaðili telji að ábyrgðin hvíli jafnframt á álitsbeiðanda og öðrum sem hafi komið að framkvæmdinni. Á húsfundi 1. september 2022 hafi verið samþykkt tillaga um að gagnaðili hæfi málarekstur fyrir dómstólum gagnvart álitsbeiðanda og öðrum sem kynnu að bera ábyrgð á ágöllum í gluggum sem hafi verið staðfestir í matsgerð dómkvadds matsmanns. Á húsfundi 29. desember 2022 hafi verið samþykkt að hefja málarekstur vegna annarra framkominna ágalla á sameign.

Eftir ákvörðun gagnaðila um að hefja málarekstur fyrir dómstólum hafi álitsbeiðandi upplýst að hann hygðist ráðast í úrbætur á gólfefni. Jafnframt hafi hann sagt að seljandi glugga hefði upplýst að það væri ekki spurning hvort heldur hvenær úrbætur hæfust á þeim.

Gagnaðili hafi höfðað dómsmál ásamt eigendum 23 íbúða. Í dómsmálinu krefjist gagnaðili skaðabóta sameiginlega úr hendi álitsbeiðanda, húsasmíðameistara og byggingarstjóra hússins og tryggingarfélagi sökum ágalla á sameign.

Þar sem gagnaðili hafi höfðað dómsmál gagnvart álitsbeiðanda kunni kærunefnd að bresta heimild til að fjalla um kröfur sem varði ætlaðan atkvæðisrétt álitsbeiðanda á húsfundi 29. desember 2022, sbr. til hliðsjónar 116. gr. laga um meðferð einkamála, nr. 91/1991, og með vísan til litis pendens reglu stjórnsýsluréttar, þ.e. að ekki skuli fjalla efnislega um mál fyrir tveimur handhöfum ríkisvalds á sama tíma, sjá einnig mál kærunefndar nr. 18/2022.

Jafnframt kunni álitsbeiðanda að skorta lögvarða hagsmuni af úrlausn viðurkenningarkröfu sinnar um að ákvörðun gagnaðila um málshöfðun sem tekin hafi verið á húsfundi 29. desember 2022 sé ólögmæt. Gagnaðila hafi í tvígang samþykkt tillögur þess efnis að hefja málarekstur gagnvart álitsbeiðanda fyrir dómstólum, þ.e. á áðurnefndum húsfundum 1. september og 29. desember 2022. Álitsbeiðandi krefjist aftur á móti eingöngu viðurkenningar á að ákvörðun síðari húsfundarins sé ólögmæt og vandséð hvaða hagsmuni hann hafi af úrlausn kröfu sinnar enda yrði fallist á hana stæði enn ákvörðun fyrri húsfundar um málshöfðun.

Með vísan til framangreinds og í ljósi þess hvernig álitsbeiðandi hafi kosið að haga kröfugerð sinni fyrir kærunefnd kunni að vera nauðsynlegt að vísa málinu frá án sérstakrar kröfu þar að lútandi.

Tillögur sem hafi verið lagðar til atkvæðis á húsfundi 29. desember 2022 nægi samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D liður 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Hér skuli sérstaklega áréttað að kröfur gagnaðila í yfirstandandi dómsmáli varði einvörðungu sameign.

Álitsbeiðandi sé vanhæfur til að taka þátt í atkvæðagreiðslu um málefni sem varði yfirstandandi málarekstur gagnaðila fyrir dómstólum gagnvart honum og öðrum sem hafi komið að byggingu hússins. Hann hafi bæði sérstakra persónulegra og fjárhagslegra hagsmuna að gæta við úrlausn slíkra málefna, sbr. 65. gr. laga um fjöleignarhús. Hagsmunir hans tengist ekki eignaraðild hans í fjöleignarhúsinu heldur ábyrgð og skyldur hans á grundvelli laga um mannvirki, nr. 160/2010, og laga um fasteignakaup, nr. 40/2002. Þá verði að teljast óeðlilegt að hann geti í krafti hlutfallstalna sinna í fjöleignarhúsinu staðið í vegi fyrir að gagnaðili sinni lögmæltu hlutverki sínu sem felist í réttindavörslu um sameign hússins, sbr. 57. gr. laga um fjöleignarhús. Í því sambandi megi vísa til þess að vanefni gagnaðili lögbundnar skyldur sínar kunni það að baka sér skaðabótaábyrgð gagnvart eigendum og afnotahöfum hússins, sbr. 52. gr. laganna.

Jafnframt sé á því byggt að systurfélag álitsbeiðanda hafi ekki mátt taka þátt í atkvæðagreiðslum um umrædd málefni. Formaður gagnaðila hafi ekki treyst sér til að álykta formlega um vanhæfi systurfélagsins á húsfundi 29. desember 2022 eftir að honum hafði verið hótað persónulegri skaðabótaábyrgð af hálfu félagsins. Lög um fjöleignarhús séu að meginstefnu ófrávíkjanleg og með vísan til þess sé byggt á því að tillögur húsfundarins hafi verið samþykktar af öllum þeim sem hafi mætt til fundarins og mátt taka þátt í atkvæðagreiðslum.

Kostnaður við yfirstandandi málarekstur sé sameiginlegur í skilningi 43. gr. laga um fjöleignarhús. Í samræmi við hefðbundnar lögskýringarrelgur beri að túlka undantekningar frá meginreglunni þröngt, sjá einnig til dæmis mál kærunefndar húsamála nr. 79/2021.

Þá séu skilyrði 46. gr. laga nr. 26/1994 fyrir frávikum frá reglum um kostnaðarskiptingu ekki fyrir hendi. Álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á að kostnaðarskipting eftir fyrirmælum 45. gr. laganna sé óeðlileg eða ósanngjörn í hans garð. Þá hafi álitsbeiðandi ekki krafist leiðréttingar og/eða ógildingar á kostnaðarskiptingunni eða viðurkenningar á annarri sanngjarnari og eðlilegri skiptingu, sbr. 5. mgr. 46. gr. laganna.

Í yfirstandandi málarekstri sé krafist skaðabóta sameiginlega úr hendi álitsbeiðanda og þriggja annarra aðila sem hafi komið að framkvæmd hússins, þar á meðal vátryggingafélagi byggingarstjóra. Verði fallist á skaðabótaskyldu síðastgreindra aðila muni álitsbeiðandi njóta góðs af því og bæði eðlilegt og sanngjarnt að hann taki þátt í kostnaði við innheimtu slíkra krafna. 

Í athugasemdum álitsbeiðanda eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Einnig segir að málið fyrir kærunefnd snúist einvörðungu um þær ákvarðanir sem teknar hafi verið á húsfundum, ekki meint gallamál sem nú sé rekið fyrir dómstólum.

Í álitsbeiðni hafi aðeins verið vísað til þeirra ákvarðana sem teknar hafi verið húsfundi 29. desember 2022. Á þeim fundi hafi farið fram atkvæðagreiðsla um tillögu um málarekstur sem sé samhljóma tillögu sem atkvæði hafi verið greitt um á húsfundi 1. september sama ár. Álitsbeiðandi hafi litið svo á að með því að fá álit kærunefndar á lögmæti atkvæðagreiðslunnar á húsfundinum 29. desember yrði jafnframt búið að skera úr um lögmæti atkvæðagreiðslu á húsfundinum 1. september, enda ágreiningsatriðið það sama og öll atvik málsins sambærileg. Hvað sem framangreindu líði þá auki álitsbeiðandi nú við kröfugerð sína þannig að hún nái einnig til þeirra ákvarðana sem teknar hafi verið á húsfundinum 1. september.

Því sé mótmælt að kærunefnd bresti heimild til að fjalla um álitsbeiðnina, enda ekki um að ræða sama ágreiningsefni og sé til úrlausnar hjá dómstólum.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að telji álitsbeiðandi að um að hefja málarekstur fyrir dómstólum hafi ekki verið teknar með löglegum hætti muni héraðsdómari leysa úr slíkum álitaefnum við meðferð málsins. Í því sambandi megi nefna að af fyrri úrlausnum kærunefndar megi skýrlega greina þá stefnu nefndarinnar að fjalla ekki efnislega um mál á meðan þau séu til meðferðar hjá dómstólum, sjá til dæmis álit nefndarinnar í máli nr. 25/2013.

Almennt sé viðurkennt að eigandi sé vanhæfur til að taka þátt í ákvörðun um það á húsfundi hvort krefja eigi hann um skaðabætur á grundvelli 65. gr. laga um fjöleignarhús. Svipuð sjónarmið eigi einnig almennt við um ákvörðunartöku í félagarétti, sbr. til dæmis 4. mgr. 82. gr. hlutafélagalaga nr. 2/1995. Tilgangur slíkra vanhæfisreglna sé að tryggja að náð sé fram efnislega réttri niðurstöðu við úrlausn máls. Með öðrum orðum að koma í veg fyrir að ákvörðunaraðili láti sína eigin hagsmuni byrgja sér sýn við ákvörðunartöku. Vanhæfisreglum sé því ætlað að vera ákveðið öryggisnet og koma í veg fyrir eða draga úr líkum á röngum ákvörðunum.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi er byggingaraðili hússins og seljandi allra íbúða en húsið var byggt árið 2018. Gagnaðili telur að vísa beri málinu frá kærunefnd enda hafi ágreiningur aðila þegar verið borinn undir dómstóla. Fyrir dómstólum deila aðilar um skaðabótakröfu gagnaðila og 23 eigenda á hendur álitsbeiðanda vegna galla á húsinu. Sú málshöfðun beinist einnig gegn byggingarstjóra, húsasmíðameistara og tryggingarfélagi og er þess krafist að stefndu beri sameiginlega skaðabótaábyrgð. Krafa álitsbeiðanda í máli þessu snýr aftur á móti að lögmæti ákvarðanatöku sem átti sér stað á húsfundum 1. september 2022 og 29. desember sama ár þar sem annars vegar var tekin ákvörðun um að lögmanni yrði falið að höfða málið fyrir dómstólum og hins vegar um auka innheimtu á húsgjöldum til að standa straum af kostnaði vegna málshöfðunarinnar. Í svörum álitsbeiðanda, dags. 10. júlí 2023, við fyrirspurn kærunefndar segir að ljóst sé að varnir hans fyrir dómstólum kunni að snúa að því að ákvörðun um málshöfðun og greiðslukröfum skuli hafnað á þeim grundvelli að ákvörðunartakan á húsfundinum hafi verið ólögmæt. Að þessu virtu má ætla að ágreiningur um lögmæti ákvörðunartöku um málshöfðunina komi til úrlausnar hjá dómstólum og þannig hafi sama ágreiningsefni milli sömu aðila sem varðar sömu málsatvik og byggir á sama lagagrundvelli verið borið undir dómstóla og kærunefnd húsamála. Sjónarmið um litis pendens fela það í sér að undir þannig kringumstæðum komi slík mál ekki samtímis til úrlausnar hjá tveimur handhöfum ríkisvalds. Stjórnvöld eru bundin af niðurstöðum dómstóla og telur nefndin því að vísa verði frá kröfu álitsbeiðanda í lið I með hliðsjón af sjónarmiðum um litis pendens. Engin gögn styðja það aftur á móti að fyrir dómstólum liggi úrlausn um kröfur álitsbeiðanda í liðum II og III og koma þær því til úrlausnar fyrir nefndinni.

Samkvæmt 65. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, má enginn sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni eigi hann sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu.

Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir um ákvæðið:

Í þessari grein eru reglur um vanhæfi við ákvarðanatöku þegar eigandi á sérstakra hagsmuna að gæta, persónulegra eða fjárhagslegra, í málinu. Eigendur eiga almennt hagsmuna að gæta í sameiginlegum málefnum sem félagsmenn í húsfélaginu og sem þátttakendur í greiðslu sameiginlegs kostnaðar. Slíkir hagsmunir gera eigendur vitaskuld ekki vanhæfa þótt þeir kunni að vera persónulegir eða fjárhagslegir. Það eru sérstakir hagsmunir sem ekki tengjast eignaraðildinni sem hér skipta máli. Má sem dæmi nefna ákvarðanir um samningsgerð um sameiginlega viðgerðarvinnu við eiganda eða nákomin ættmenni hans.

Á húsfundi 1. september 2022 var borin upp tillaga um að lögmanni yrði veitt umboð til að sinna öllum nauðsynlegum erindisrekstri til að tryggja hagsmuni gagnaðila vegna framkominna ágalla á sameigninni, þar á meðal hefja málarekstur fyrir dómstólum gagnvart álitsbeiðanda og öðrum sem kunni að bera ábyrgð á ágöllum, eftir atvikum með höfðun matsmáls og/eða dómsmáls. Álitsbeiðandi er eigandi þrettán eignarhluta í húsinu ásamt systurfélagi sínu. Upp hafa komið gallamál vegna glugga og gólfdúks í húsinu og snýr framangreint dómsmál að því.

Á húsfundi 29. desember 2022 var borin upp til atkvæðagreiðslu tillaga um að samþykkt yrði auka innheimta vegna framangreinds málareksturs og að kostnaði yrði skipt samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Tekin var ákvörðun um að atkvæði álitsbeiðanda og systurfélags hans teldust ógild með vísan til 65. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt fundargerð var mætt fyrir 37 eignarhluta af 40. Þar af voru 31,7% samþykkt tillögunum en 65,28% á móti. Að undanskildum atkvæðum álitsbeiðanda og systurfélags hans voru 76,72% samþykkt tillögunum en 23,28% á móti.

Ljóst er að félagsmenn gagnaðila eiga allir hagsmuna að gæta við ákvörðun um það hvort hækka eigi húsgjöld til að standa straum af kostnaði vegna málareksturs sem húsfélagið stendur fyrir, enda um að ræða ráðstöfun á sameiginlegum hagsmunum sem tengist eignaraðild þeirra í húsinu. Þá er hér ekki um að ræða sambærilegt tilvik og nefnt er dæmi um í athugasemdum við 65. gr. í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994, en þar er nefnt tilvik sem er af viðskiptalegum toga en kærunefnd getur ekki fallist á að ákvæðinu sé ætlaður sá tilgangur að halda eigendum utan við ákvörðunartöku um það hvort hækka eigi húsgjöld vegna málareksturs húsfélagsins fyrir dómstólum. Að mati kærunefndar getur ákvæðið því ekki átt við undir þeim kringumstæðum sem uppi eru í máli þessu. Álitsbeiðandi og systurfélag hans hafa hagsmuna að gæta við ákvörðunartökuna sem eigendur eignarhluta í húsinu og eiga þar af leiðandi rétt á að greiða um hana atkvæði. Þá ber einnig að líta til þess að samkvæmt 2. mgr. 49. gr. laga um fjöleignarhús fellur það undir hlutverk aðalfundar að ákveða gjöld í hússjóð fyrir næsta ár á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld á því ári. Hér var um að ræða húsfund og var fundurinn 29. desember 2022 því ekki bær til slíkrar ákvörðunartöku.

Að framangreindu virtu er fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið II.

Þá gerir álitsbeiðandi kröfu um að viðurkennt verði að frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu eigi við og að ákvörðun um kostnaðarskiptingu á grundvelli eignaskiptayfirlýsingar sé því ólögmæt. Til stuðnings máli sínu vísar álitsbeiðandi til 3. mgr. 46. gr. laga um fjöleignarhús.

Meginreglan um skiptingu kostnaðar kemur fram í A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús, en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist og sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Um frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu er fjallað í 46. gr. laga um fjöleignarhús. Í 1. mgr. kemur fram að hafi hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld geti húsfundur ákveðið að eigandi hennar skuli greiða sem því nemi stærri hlut í sameiginlegum kostnaði en leiði af reglum 45. gr. Þá kemur fram í 2. mgr. að einnig sé heimilt að víkja frá ákvæðum 45. gr. þegar um sé að ræða hús sem hafi að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, svo sem blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu. Heimild til frávika er háð því að reglur 45. gr. um skiptingu kostnaðar eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda, sbr. 3. mgr. 46. gr. Er þá heimilt að byggja á öðrum reglum og sjónarmiðum við skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem taka t.d. í ríkari mæli mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu einstakra eigenda. 

Kærunefnd telur að málskostnaður vegna málareksturs húsfélags verði að fella undir sameiginlegan kostnað á grundvelli 1. mgr. 45. gr. laga um fjöleignarhús enda ljóst að slíkur kostnaður verður hvorki felldur undir 1. né 2. mgr. 46. gr. sömu laga. Hvorki er hér um að ræða að hagnýting eða breytt hagnýting séreignar eða búnaður í henni leiði til aukinna sameiginlegra útgjalda, sbr. 1. mgr., né er um að ræða blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði, sbr. 2. mgr. Koma skilyrði 3. mgr. lagaákvæðisins ekki til skoðunar enda eru þau háð því að þau tilvik sem nefnd eru í 1. og 2. mgr. eigi við. Er kröfu álitsbeiðanda hér um því hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Kröfu álitsbeiðanda í lið I er vísað frá.

Fallist er á kröfu álitsbeiðanda lið II.

Kröfu álitsbeiðanda í lið III er hafnað.

Reykjavík, 17. október 2023

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður